Строители испортили ремонт что делать
Как отсудить деньги за некачественный ремонт, не прибегая к помощи юриста
Опыт читателя Т—Ж
Этот текст написал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.
В 2015 году я делал ремонт в своей квартире в новостройке. После одного неудачного сотрудничества с бригадой мне вызвался помочь сосед, у которого были знакомые отделочники.
Качество их работ в его квартире меня вполне устроило, поэтому я согласился. Сосед же выступал в роли прораба.
Договоренность с соседом
Мы договорились об основных технических параметрах ремонта и зафиксировали цену за квадратный метр под ключ. Я даже не поленился и нарисовал планы в программе для 3Д-моделирования.
Итак, площадь моей квартиры — около 65 квадратных метров. Я решил, что 7000 рублей за квадратный метр за комплексный ремонт в новостройке — неплохая цена, с чем также согласился сосед. Конечно, можно было реализовать и более бюджетный вариант, но у меня не было задачи заставлять подрядчика искать минимальные цены. Из этой суммы мы вычли стоимость работ, связанных с электрикой и сантехникой, потому что я планировал заняться ими сам. Это очень ответственная вещь, в которой я хотел быть уверен. Кроме того, мы вычли траты на штукатурку стен, так как эти работы уже были выполнены.
В итоге цена составила 5500 рублей за квадратный метр. Конкретнее: 150 000 Р за черновой этап и 175 000 Р за чистовой. Стяжка пола, шпатлевка, возведение перегородок, покраска потолка, оклейка стен обоями, отделка пола и другие работы должны были быть выполнены до состояния «под ключ». Как таковой сметы не было: черновые материалы оплачивались по факту расходов, чистовые я покупал сам.
Ремонт и последствия
Вначале все шло хорошо. С меня взяли около 30 тысяч рублей на расходные материалы и приступили к ремонту. На старте мы не планировали никаких авансов именно за работы до момента сдачи чернового этапа. Однако я поддался на уговоры и через некоторое время заплатил 150 тысяч за «почти сделанный» черновой ремонт. Почему я так поступил — не спрашивайте, но больше такого не повторится.
Постепенно я начал осознавать, что качество работ так себе, а сосед-бригадир понимает в ремонте меньше, чем я, но даже не хочет разбираться и тянет деньги.
При этом он взял себе еще пару заказов в районе, и я заметил, что у меня начали пропадать материалы.
Мои претензии к качеству, основанные не на личных предпочтениях, а на нормативных документах и рекомендациях производителей материалов, и, как следствие, постоянные переделывания привели к тому, что бригада сбежала, не выполнив оговоренный объем первого этапа работ, который уже был оплачен. Сосед же уверял, что он все доделает.
Он признал, что я заплатил больше положенного: остаток мы очень примерно оценили в 40 тысяч. Я попросил его написать расписку о том, что он обязуется вернуть эти деньги в определенный срок. Договорились, что, если работы будут выполнены, расписку мы уничтожим.
Примерно через восемь месяцев ругани по поводу того, что я в своей квартире делаю больше и качественней, чем тот, кому я плачу, я предложил закончить наши отношения и рассчитаться. Сосед выразил свое согласие, и мы решили зафиксировать, что его бригада успела сделать. Мы начали составлять смету выполненных работ, которые я на самом деле с натяжкой мог бы принять. Оказалось, что рабочие сделали существенно меньше, чем были должны. Они наработали примерно на 80 тысяч, хотя за первый этап я отдал 150 тысяч. Я предложил соседу вернуть разницу между этими суммами: 70 тысяч. Но он начал отказываться от договоренностей.
Мои предложения урегулировать вопрос мирно не увенчались успехом, хотя я был готов на многое закрыть глаза и не хотел длительных судебных разбирательств. При этом для завершения ремонта до состояния «можно ставить мебель» мне потребовалось еще около 150 тысяч на работы. Многое я делал сам, привлекал только маляра и паркетчика.
В самом начале ремонта сосед дал мне номер карты своей родственницы, чтобы я мог при необходимости переводить ему деньги. В дальнейшем это и сыграло в мою пользу. Когда я окончательно понял, что договариваться бесполезно, а человек просто тянет время и всячески уходит от ответственности, я сделал последнее предупреждение и сказал, что иду в суд с двумя заявлениями: о взыскании денежных средств по расписке и о неосновательном обогащении его родственницы.
Как можно было с его стороны так подставить близких, не понимаю. На его месте я сделал бы все, чтобы не впутывать других людей в эту историю.
Подготовка к суду
К судам я готовился самостоятельно. Пару раз сходил на консультации к юристам, заплатив по 500 рублей за каждый визит, но не получил интересной информации. В результате самостоятельно прочитал все необходимое в гражданском кодексе: то, что касается сделок, ничтожности, недействительности и прочее.
В процессе изучил статьи ГК РФ 1105—1109 о неосновательном обогащении. Их суть в том, что если кто-то получил деньги, товар или услугу без сделок и договоренностей, то он обязан вернуть их по первому требованию. Идти по этому пути меня побудило то, что мне нужно было подтвердить только факт перевода средств, а все остальное по закону должен доказывать ответчик. К сожалению, на тот момент я не нашел достаточной информации о практике по этой теме, поэтому действовал по своему разумению.
Сначала я отправил два заказных письма с досудебной претензией. Соседу — о возврате средств по расписке, его родственнице — о неосновательном обогащении. Во второй претензии я описал все как было: договора нет, в работах вы не участвовали, денежные средства получили неосновательно, прошу вернуть в течение 7 дней. Ни на одну из претензий я не получил ответа, хотя сами документы были доставлены по адресу.
Мировой суд по расписке я выиграл достаточно просто: в результате получил 40 тысяч рублей с небольшими процентами и пошлинами.
Когда я убедился, что ответа на вторую претензию не последует, я начал собирать документы для этой истории. Самым сложным было достать справку о перечислении денежных средств с карты на карту от большого банка с госучастием. Получение выписки заняло почти два месяца.
Мне даже пришлось написать отзыв на banki.ru, чтобы там зашевелились.
Сначала я хотел просто заверить выписку со счета карты, но в ней не было информации о том, кому я перечислял деньги. Более того, в первой справке указывались только операции, осуществленные через банкомат и мобильный банк. После повторного запроса пришла более полная справка, где в том числе были и данные по интернет-банку. К сожалению, я смог получить ее уже после подачи основного иска, поэтому пришлось добавлять уточнение с дополнительными доказательствами.
Иск я составлял самостоятельно. На тот момент я уже понимал, что буду многое переделывать, поэтому честно предупредил соседа, что собираюсь взыскать все, что смогу подтвердить. Тогда уже стоял вопрос принципа, а не денег.
Я изложил в иске все факты, сослался на соответствующие статьи и попросил суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими деньгами на момент принятия решения и почтовые расходы. К иску я приложил справку из банка, распечатки с сайта почты о доставке писем, описи и копии претензий.
Недостатки в работе. Пошаговая инструкция по строительному спору
Видео-блог Адвоката Мугина А.С.
ПОДПИСАТЬСЯПодписывайтесь на мой канал в Telegram
Я расскажу о последних новостях и публикациях.
Читайте меня, где угодно. Будьте всегда в курсе главного!
Опишу на примере конкретном примере как выиграть суд у нерадивого подрядчика на деле, которое недавно закончил. Из этой статьи вы узнаете на что необходимо обратить внимание, если вы собрались поспорить с подрядчиком, а также покажу типичные ошибки, которые допускают недовольные результатом работы заказчики.
Счастливый обладатель подмосковной дачи давно мечтал о бассейне. Нашел компанию, которая заверила его, что сделает все быстро и качественно.
Заказчик оплатил аванс, рабочие приступили к работе, однако через некоторое время стало очевидно, что результат работ будет не совсем таким, как ожидал заказчик. Не будучи экспертом можно было понять, что недостатки носят существенный характер. Однако подрядчик не спешил их устранять и продолжал работу.
Как часто бывает, подрядчик в ходе выполнения работ предложил увеличить стоимость работ, при этом также стало понятно, что к установленному договором сроку работы не будут выполнены.
После отказа заказчика оплачивать дополнительные деньги между заказчиком и подрядчиком произошел разговор на повышенных тонах и подрядчик ушел с объекта.
Ожидания заказчика попользоваться бассейном в обозначенные сроки не оправдались и он жаждал крови.
Сначала в ходе беседы заказчик хотел заставить подрядчика доделать работу и устранить недостатки. Пришлось ему объяснить, что по закону нет такого механизма, чтобы заставить кого-то доделать работу. Действительно, даже если предположить, что суд вынесет решение об обязании кого-либо выполнить работу, каким образом исполнять такое решение? Не будет же судебный пристав силой тащить рабочих на стройку и дубинкой бить подрядчика, если тот откажется… рабский труд у нас запрещен конституцией.
Кстати, защищая подрядчиков, в том числе строительные компании, которые обслуживаются у нас, иногда приходится встречаться с такими требованиями заказчиков, то есть некоторые заказчики даже в суд с такими требованиями обращаются, а по факту просто тратят ресурсы на такие бесперспективные споры. Не делайте так.
Если работы выполнены с недостатками, то закон (ст. 723 ГК РФ) предусматривает для заказчика только право потребовать:
– безвозмездного устранения недостатков в разумный срок. В данном случае потребовать, конечно можно, но если подрядчик отказывается устранять недостатки, либо просто игнорирует требование, то заставить его в судебном порядке, как я уже написал выше, перспективы нет. Казалось бы право потребовать у заказчика есть, а как обязать не понятно. Да и не всегда целесообразно поручать подрядчику устранение недостатков, бывает квалификация рабочих такова, что они только еще хуже сделают. Ниже расскажу логику правоприменителя (суда).
– соразмерного уменьшения цены. Тут развитие событий также будет зависеть от того оплачена ли работа авансом вперед или заказчик может удержать из стоимости работ, стоимость устранения недостатков. Зачастую, если работы оплачены авансом, подрядчики отказываются возвращать деньги.
– возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено договором. Зачастую заказчики начинают устранять недостатки самостоятельно, не осознавая последствий своих действий. Если коротко, то для того, чтобы заказчик мог рассчитывать на взыскание расходов на устранение недостатков он должен как минимум надлежащим образом зафиксировать такие недостатки, верно определить стоимость их устранения, убедиться, что договором ему предоставлено право на устранение недостатков.
Недостатки фиксируются путем проведения строительно-технической экспертизы, о которой подрядчик должен быть заблаговременно уведомлен. Все что касается таких экспертиз – достаточно большая тема, которую я постараюсь описать в отдельной статье.
Что же делать, если подрядчик отказывается устранять недостатки, не желает уменьшать цену работ на стоимость устранения недостатков или если договором не предусмотрено право заказчика устранять недостатки самостоятельно?
Если требование об устранении недостатков проигнорировано подрядчиком, то надо исходить из того, что самым логичным является воспользоваться иными правами – потребовать соразмерного уменьшения стоимости работ, либо устранить недостатки самостоятельно.
Вы, конечно, можете взять инструменты в руки и сами устранить недостатки, но надо позаботиться о том, чтобы как то оценить вашу работу, если вы решите впоследствие взыскать с подрядчика стоимость устранения недостатков, проще привлечь третьих лиц).
Если подрядчик не согласен на уменьшение стоимости работ, то заказчик, которые оплатил работы вперед авансом, вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с подрядчика соответствующих сумм. Тут также необходимо будет доказать суду факт наличия недостатков, а также стоимость их устранения.
Что касается самостоятельно устранения недостатков, то тут надо смотреть договор.
Если договором такое право заказчику не предусмотрено, то надо проверить действует ли договор, не истек ли срок его действия. Если договор продолжает действовать, например, содержит фразу, что «договор действует до исполнения сторонами своих обязательств», то перед тем как приступить к устранению недостатков необходимо также, во-первых, зафиксировать факт наличия и стоимость устранения недостатков, а, во-вторых, расторгнуть договор, направив подрядчику отказ от исполнения договора (тут тоже надо в договоре посмотреть порядок расторжения договора, иногда в договорах прописывают, что договор считается расторгнутым по истечение определенного срока с момента направления подрядчику или получения отказа подрядчиком, соответственно до расторжения договора недостатки лучше не устранять.
Если же заказчик вправе устранять недостатки, то также – фиксируем факт наличия недостатков и стоимость устранения, отказываемся от исполнения договора, в зависимости от обстоятельств, полностью или частично, после чего можно приступать к устранению недостатков.
Некоторые распространенные ошибки, которые допускают заказчики в строительных спорах:
После того, как я объяснил заказчику, что в данном случае заставить подрядчика устранить недостатки мы не сможем, я организовал проведение осмотра бассейна специалистом, который сделал вывод о том, что устранение недостатков возможно только посредством полного демонтажа и выполнения работ заново, стоимость которых была фактически соразмерна сумме аванса.
Подрядчику была направлена претензия с требованиями:
1) добровольно вернуть оплаченный аванс;
2) выплатить денежные средства в счет возмещения расходов, которые будет необходимо понести для устранения недостатков;
3) выплатить неустойку, а с учетом того, что по Закону о защите прав потребителей она составляет 3% за каждый день просрочки и на момент отказа от договора прошло больше месяца, неустойка была сильно больше цены договора;
4) компенсировать моральный вред;
5) компенсировать расходы на проведение экспертизы.
Претензия была проигнорирована подрядчиком и мы обратились с исковым заявлением о взыскании соответствующих сумм со «злодея».
Итого, при оплаченном заказчиком авансе в 388 688 руб. с подрядчика было взыскано 1 968 265 руб.
Сейчас еще обратились в суд с заявлением о взыскании судебных расходов, так что доверитель точно останется «при своих».
Если остались вопросы, а они наверняка будут – лучше звоните 8 906 767 45 66, а то в комментариях не всегда оперативно могу отвечать.
А вот собственно и решение о взыскании с подрядчика денежных средств (так сказать, судебная практика по строительным спорам):
Хорошо, только еще нужно добиться исполнения решения суда.
Исковое заявление по этому делу добавьте в эту статью тоже, чтобы понимать с чем обращались в суд и что получили в решении.
что просили, то и получили, исковое не приложу, но могу сделать такое же для любого за отдельную плату)
Кто должен платить за ремонт стяжки в квартире в новостройке?
Мы купили квартиру в новостройке с отделкой, заселились, а через год обнаружили, что стяжка на полу в части квартиры вздулась и раскрошилась. Написали претензию — пришла комиссия. Посмотрели, покачали головами и сказали, мол, у вас тут мебель, разбирайтесь сами. Так и ходили к нам примерно раз в три месяца, качали головами — и пропадали.
Наконец спустя два года они начали ремонт. Задрали линолеум и сказали, что будут ремонтировать стяжку только под ним, хотя видно, что она раскрошилась и дальше: трещины идут под мебель.
Застройщик говорит, что они готовы провести ремонт, но разбирать и выносить мебель не будут. Отремонтируют все только в той части помещения, где линолеум можно спокойно задрать.
Я считаю, это не наша вина, что застройщик так некачественно сделал стяжку. Мы не обязаны жить без мебели два года, а также платить за ее демонтаж и монтаж. Подготовить помещение они должны сами.
Правы вы. Некачественная отделка — это большая проблема жильцов новостроек. Застройщик просто тянул время, а теперь хочет сэкономить на исправлении своих же ошибок.
Кто должен платить за демонтаж мебели
Ни в одном законе нет положения о том, кто должен двигать шкафы и диваны и платить за демонтаж мебели, если в отделке выявили недостатки.
Но с учетом того, что застройщик обязан безвозмездно устранить все недостатки отделки в течение гарантийного срока или возместить расходы собственника на их устранение, в вашем случае я вижу два варианта:
Я советую вам воспользоваться первым вариантом. Дело в том, что если вы за свой счет устраните недостатки и предъявите застройщику чеки, то почти наверняка без суда он деньги не вернет. Суд же может снизить стоимость ваших расходов: ответчик в заседании может заявить, что они необоснованны и завышены, и просить провести судебную экспертизу, чтобы убедиться, что вы не потратили лишнего. Есть риск, что вам возместят не все.
Если же у вас на руках будет заключение эксперта, суд, скорее всего, взыщет в вашу пользу столько, сколько тот насчитал. Конечно, и в этом случае есть риск, что суд снизит размер ваших требований: нельзя заранее предугадать исход разбирательства. Но вы хотя бы не потеряете свои деньги на ремонт.
Теперь объясню, что вообще делать, если вам сдали плохо отремонтированную квартиру, и как поступить конкретно в вашем случае.
Как победить выгорание
Кто должен исправлять недостатки отделки
Если вы купили квартиру с отделкой, ремонт должен быть выполнен качественно — обычно это прописано в договоре с застройщиком. Плохое качество отделки — повод подать застройщику претензию.
Ваш застройщик как минимум нарушил пункт 4.45 Снип «Изоляционные и отделочные покрытия»: поверхность покрытия не должна иметь выбоин, трещин, волн, вздутий и приподнятых кромок.
Вы вправе требовать от застройщика:
Ваше право на качественную недвижимость защищено со всех сторон. Даже если застройщик умудрился указать в договоре, что не несет ответственности за недостатки квартиры, такое условие ничтожно.
В идеале все недостатки нужно фиксировать в момент приемки, когда застройщик приглашает вас осмотреть помещение, принять его и подписать акт приема-передачи. Но бывает, что проблемы собственник обнаруживает позже — уже после заселения и монтажа мебели и техники. Именно так произошло у вас.
По закону гарантийный срок на саму новостройку должен составлять не менее пяти лет. Посмотрите соглашение с вашим застройщиком — раз в нем предусмотрена отделка, гарантия распространяется и на нее.
При этом если недостаток отделки вскрылся уже после монтажа мебели, застройщик обязан за свой счет провести все работы, в том числе демонтировать, а затем смонтировать мебель, при необходимости снять напольное покрытие и облицовку, а затем все восстановить.
Например, в Ханты-Мансийске жильцы уже во время проживания выявили в квартире дефекты: трещину в оконном стекле, щель в углу между стеной и полом в прихожей и ванной комнате, продувания, промерзание и намокание углов в квартире и другие. Они писали застройщику претензии, но безрезультатно. Поэтому обратились в суд.
Застройщик с требованиями не согласился и утверждал, что строительных недостатков нет. Поэтому суд назначил судебную экспертизу.
В другом деле в Уфе суд тоже посчитал, что все расходы на устранение недостатков лежат на застройщике.
Претензия застройщику
Если речь о качестве работы, жильцы обычно пишут застройщику претензию дважды: до экспертизы и после.
Когда жилец только что обнаружил недостатки, в претензии он предлагает застройщику самостоятельно определить проблему и устранить ее. На ответ у застройщика есть 10 дней.
Если застройщик отреагирует на претензию, домой к жильцу придет представитель застройщика вместе с комиссией. Они зафиксируют недостатки в акте осмотра, и застройщик сам предложит устранить их за свой счет.
Недостатки застройщик обязан исправить в течение 45 дней. Разумеется, полностью за свой счет.
Первую претензию, судя по вашему вопросу, вы уже писали. Комиссия к вам приходила, и не раз, но к желаемому результату — ремонту всей стяжки без каких-либо расходов с вашей стороны — это не привело.
Если застройщик считает, что претензия жильца необоснованна, или вообще не реагирует на нее, необходимо писать повторную претензию. Перед этим нужно вызвать эксперта и приложить ко второй претензии копию его заключения — дефектную ведомость и расчет стоимости устранения недостатков. Я советую вам сделать именно так.
Экспертиза
Смысл вызывать эксперта есть в двух случаях:
Цель экспертизы — зафиксировать брак отделки и посчитать стоимость ремонта. Экспертизу придется заказать за свой счет — эти деньги взыщут с застройщика, если впоследствии вы пойдете в суд и выиграете спор.
Найти экспертную организацию можно в интернете или через знакомых. Вам нужна строительная экспертиза. В квартиру в назначенный день придет эксперт — человек, который обладает специфическими знаниями в строительстве. Он осмотрит квартиру, зафиксирует недостатки и рассчитает стоимость ремонта.
Результат работы эксперта — экспертное заключение, которое содержит общие данные о заказчике и квартире, описание всех выявленных недостатков отделки, ссылки на строительные нормы и правила, расчет рыночной стоимости устранения недостатков, фотографии, копии документов и профессиональные рекомендации.
Эксперт посчитает стоимость ремонта стяжки исходя из конкретной обстановки в квартире — включит затраты на демонтаж и обратный монтаж мебели, если та мешает ремонту.
Само по себе экспертное заключение — важное доказательство вины застройщика. Поэтому он может удовлетворить все ваши требования сразу после того, как получит вторую претензию с копией экспертного заключения. Если же застройщик должным образом не отреагирует на претензию, остается обращаться в суд.
Суд с застройщиком
Если хотите сэкономить время, можно не вызывать независимого эксперта, а сразу обратиться в суд и попросить, чтобы судья назначил судебную экспертизу.
Если экспертиза — независимая или судебная — подтвердит вашу правоту, суд, скорее всего, встанет на вашу сторону. Решений в пользу жильцов в спорах с застройщиками очень много.
Но имейте в виду, что в судебной практике были случаи, когда независимая экспертиза истцов не устояла перед судебной.
Например, в Новосибирске дело касалось как раз бетонной стяжки. Стороны решили провести дополнительную судебную экспертизу ее прочности.
В итоге суд отказал истцам в удовлетворении иска: в результате судебной экспертизы специалист пришел к выводу, что прочность стяжки соответствует строительным нормам.
В суде требуйте взыскать с застройщика стоимость ремонта стяжки с учетом демонтажа и обратного монтажа мебели и напольного покрытия, неустойку за затягивание ремонта, расходы на экспертизу, а также моральный ущерб за отсутствие возможности проживать в квартире во время исправления недостатков.
За основу иска можно взять текст претензии. В Т—Ж было много статей о том, как обратиться в суд, — они могут пригодиться:
К иску приложите акт осмотра комиссии и заключение независимого эксперта. Когда вы обращались к застройщику с требованием отремонтировать стяжку, наверняка делали это письменно. Ответы застройщика тоже должны быть письменными. Если такая переписка с застройщиком существует, приложите к иску и ее. Она поможет доказать суду, что все это время застройщик просто морочил вам голову и затягивал процесс.
Если суд встанет на вашу сторону, он также взыщет в вашу пользу штраф по закону «О защите прав потребителей» за то, что застройщик не удовлетворил ваши требования и не отремонтировал стяжку целиком без суда, — 50% от суммы, которую присудит в вашу пользу.
Что делать? Читатели спрашивают — эксперты Т—Ж отвечают