Сфера девелопмента что такое
Кто такой девелопер и чем занимается девелоперская компания
В последнее время появилось много новых слов, значение которых далеко не всегда понятно сразу. Одно из таких — девелопмент и девелоперская компания. По рекламе можно понять, что они связаны со стройкой, но почему же не назвать их строителем и строительной компанией? А потому что стройка — только часть задач, которые девелоперы выполняют.
Что такое девелопмент, чем занимается девелопер
Само слово «девелопмент» — транслитерация английского development, самый распространенный перевод которого — развитие (рост).
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Соответственно, цель девелоперской компании, увеличение стоимости недвижимости и выгодная ее продажа.
Этапы девелоперского проекта
Чем же тогда девелопер отличается от застройщика? Тем, что застройщик только реализует проект — ведет непосредственно строительные работы, возможно, с привлечением средств. В то время как девелопмент предполагает полный цикл — от задумки до конечной реализации. То есть девелоперская компания занимается:
Это и есть девелоперский проект. Если коротко — придумали, оценили эффективность, нашли место и реализовали. Получается, что девелоперская компания — это организация, которая полностью отвечает за весь цикл строительства — от идеи до конечной ее реализации. Застройщик же только строит, его может нанять девелоперская компания именно для строительства. То есть, он выполняет только часть проекта.
Как понимаете, полная реализация проекта — большой риск. Финансируют проекты такие компании либо сами, либо с привлечением средств. Возможно долевое строительство. Но свои деньги они также вкладывают, а прибыль получат только на стадии реализации — от продажи и аренды.
Виды и особенности девелоперской деятельности
Если говорить о задачах девелопмента в целом — это увеличение стоимости здания, комплекса зданий, участка земли. Одно из направлений — реконструкция. Это девелопмент на вторичном рынке. Зачастую деятельность связана со сменой назначения здания. Покупается старое строение или группа, полностью перестраивается, затем либо продается, либо эксплуатируется самой компанией.
Если говорить о строительстве «с нуля», то задача девелоперской компании в этом случае — построить максимально ликвидное здание. В любом случае необходимо быть в курсе рынка, тенденций его развития. Обязательно знание строительных технологий, наличие опытных маркетологов и менеджеров. Зачастую девелоперский проект — строительство не одного здания, а целой группы или поселка. Тогда в проект входит и создание инфраструктуры. В общем, структура компании может быть разной — под задания, которые она берется реализовывать.
В план включают не только жилые или производственные здания, но и инфраструктуру, обустройство и т.д.
Есть два типа девелоперских компаний:
Если организация работает по принципу Fee-девелопмента, она реализует проекты для заказчика. В этом случае риски девелоперской компании меньше, так как средства обычно вкладывает заказчик. Интерес заказчика в этом случае в том, что у девелоперов налажены отношения с профессионалами для реализации любой части проекта. Они либо содержат у себя штат (очень редко), либо делегируют выполнение определенной задачи специализированной компании. Но сами имеют специалистов, которые отслеживают качество выполнения работ. В связи с этим риски меньше, прибыль на вложения выше.
Девелоперские Speculative-компании строят для себя. Они не собираются продавать объекты, а оставляют его в управлении. В таком случае заинтересованность в качественном выполнении проекта выше — ведь придется все проблемы по эксплуатации решать самостоятельно. Но и риски выше, соответственно, стоимость квадратного метра тоже. Зато результат с большой вероятностью будет лучше.
Девелопмент земельных участков
Девелопмент земли или Лэнд-девелопмент (от английского Land — земля) — это такой вид деятельности, который предполагает повышение стоимости земельного участка. Обычно эта деятельность связана со сменой назначения участка, его деления на более мелкие участки, подведением коммуникаций с последующей продажей под застройку. Причем, чаще всего, такие участки покупают девелоперы-строители для реализации своих проектов. Если вкратце, то схема именно такая.
В результате действий ленд-девелопера обычный земельный участок превращается в готовую к началу строительства площадку, что немаловажно с оформленными документами. Необходимо только оформить смену правообладателя.
Девелопмент земли — отдельная категория предприятий на строительном рынке
Почему этот вид деятельности выделен в отдельную группу? Потому что это длительный и сложный процесс. Например, процедура смены назначения может занимать не один год. На этом этапе требуется собрать до 250 подписей. Сумма платежей (официальных и неофициальных) тоже впечатляет. Именно этот вид деятельности считается наиболее рискованным. Так как необходимо иметь представление не только о тенденциях рынка, но и о стратегии развития региона, платежеспособности будущих клиентов, планируемых изменений в нормативной и законодательной базе и еще массу трудно прогнозируемых вещей.
Выбирая участок земли для своей деятельности, девелоперская фирма сначала определяется с тем, кому может быть интересен данный проект — определяется группа возможных потребителей. Соответственно уровень дизайна ландшафта, зданий и инфраструктуры планируется строго в соответствии с классом клиентов.
Одновременно продумывается план привлечения средств инвесторов, так как собственные вложенные средства компании обычно составляют 20-30% от общей суммы. Пристальное внимание уделяется экологическому состоянию рассматриваемой площадки, возможность и перспективы развития транспортного сообщения с соседними городскими районами и центром.
Как выбрать девелопера
Надежность девелоперской компании определяется количеством успешно реализованных проектов. Именно это основное мерило успеха и надежности. Понятное дело, что обычно это крупные и «старые» игроки, которые на рынке уже много лет. Именно в этом и состоит сложность развития этого сегмента рынка: молодым организациям очень нелегко войти в бизнес. Кроме того, что требуется очень немалый капитал, нужны наработанные связи, штат специалистов и потенциальных заказчиков. При этом реализация готовых проектов может быть не такой успешной не из-за низкого качества работы, а из-за отсутствия авторитета и имени, низкого уровня доверия.
Важен опыт, наличие реализованных проектов
В каждом регионе свой рейтинг девелоперских компаний. Крупные и известные у всех на слуху, они могут одновременно вести несколько больших проектов так как, благодаря имени, легко привлекают средства инвесторов. Если вы планируете вложить деньги в строящийся объект, именно такую компанию — с именем, большим количеством построенных и сданных в эксплуатацию объектов — и стоит искать.
В больших городах таких девелоперских компаний или проектов может быть несколько. Чтобы выбрать, сравнивайте привлекательность объекта именно для себя. При этом надо оценивать не только с точки зрения необходимых средств, но и с точки зрения возможного роста стоимости вашего «куска» недвижимости. Если рядом или неподалеку реализуются другие проекты, скорее всего, стоимость будет расти быстро, так же как и улучшится сообщение с другими районами и центром, другими городами.
В каком состоянии находятся уже сданные объекты, насколько удобны они — тоже важно
И еще совет: не поленитесь, съездите на уже сданные объекты, выбранных компаний. Походите, посмотрите как все устроено, удобно или нет, нравится вам то, что вы видите или не нравится. Обратите внимание на то, в каком состоянии здания через несколько лет после сдачи. Дело ведь не только в управляющей компании, но и в качестве проекта, в соблюдении технологий и использовании нормальных материалов. В общем, составляющих успеха и авторитета много. Основываться только на обещаниях и рекламных проспектах — подвергать свои деньги неоправданному риску. Оценив результаты работы проще принять решение. И, что важнее, быть более уверенным в результатах, а это многого стоит.
Кто такие девелопмент и девелопер — полное описание
С понятием «девелопер» можно часто встретиться в процессе просмотра программ новостей, когда говорят о постройке грандиозных жилых зданий. Но, такие новости могут быть связаны с негативными последствиями деятельности девелопера. Иногда, люди теряют большие деньги, так как в итоге не могут поселиться в приобретённых квартирах, хотя в большинстве случаев, всё заканчивается удачно для обеих сторон.
1. Что такое девелопмент и девелопер простыми словами
Слово «developer» происходит от глагола «to develop» (в переводе на русский – «развивать»). В общепринятом понимании, девелоперы, это специалисты, занимающиеся развитием нежилых земель за счёт строительства жилых домов и других зданий. Данное слово также можно перевести как «разработчик» или «программист», но в русском языке оно практически не используется в подобном смысле.
Девелопер — это физическое лицо или компания, которая занимается развитием конкретного объекта. Объект — это земельный участок, здания или сооружения. Кроме этого, девелоперская организация берёт на себя обязательства по контролю денежных потоков, связанных со строительством. Говоря об РФ, здесь застройщики тесно связаны с девелоперами.
Разница между ними состоит в том, что последний занимается непосредственно строительством и развитием объекта, а застройщик, это владелец земли, на которой возведено или только будет возводиться здание. В некоторых случаях, девелоперская компания может стать застройщиком. Сейчас в России достаточно мало конкурентов в данной сфере деятельности, поэтому она является привлекательной на начинающих предпринимателей.
2. Разновидности девелоперской деятельности
Одна из основных задач девелопмента — это увеличение стоимости участка земли, комплекса зданий или одного сооружения. Одним из направлений является реконструкция, это касается работ на вторичном рынке. Работы часто направлены на то, чтобы сменить назначение сооружения. Для этого приобретается несколько или одно строение, производятся работы по перестройке, затем оно продаётся или в дальнейшем эксплуатируется самой компанией.
Касательно проведения строительных работ «с нуля», в данном случае, главное задача, которая стоит перед организацией, это постройка максимально ликвидного здания. Для этого девелоперской компании необходимо провести анализ рынка и изучить тенденции его развития. Также нужно быть в курсе строительных технологий, иметь в штате опытных менеджеров и маркетологов.
Чаще всего девелоперский проект разрабатывается при строительстве группы зданий или даже посёлка. В последнем случае, необходимо предусмотреть создание инфраструктуры. В зависимости от часто проводимых работ, структура девелоперской организации может быть разной. Девелопер может заниматься не только строительством производственных и жилых зданий, но и созданием инфраструктуры, обустройством, реконструкцией и т.д.
Существует 2 основных разновидности девелоперских компаний, а именно:
Если компания работает по принципу «fee-девелопмент», она занимается реализацией проектов для застройщика. Это означает, что организация избавляет себя от части рисков, так как основная часть средств будет потрачена заказчиком. Тот, в свою очередь, заинтересован в услуге девелопера, так как у него зачастую налажены отношения с профессионалами, готовыми взять на себя реализацию части проекта.
Они могут быть набраны в штат компании или заключается договор на проведение конкретной части работ. При этом, в штате девелоперской компании обязательно есть специалисты, которые смогут отследить качество выполненных работ. Касательно девелоперских speculative-компаний, они занимаются строительством для своих целей.
В дальнейшем, скорее всего, построенные здание не будет продано, и останется под управлением компании. Это означает, что девелопер будет заинтересован в том, чтобы работы были проведены как можно качественнее, так как ему придётся нести ответственность перед покупателями. Риски при этом также возрастут, если сравнивать с предыдущим вариантом. Но, полученная прибыль после успешной сдачи в эксплуатацию возрастёт в несколько раз.
Опираясь на финансовое управление, можно выделить также несколько разновидностей девелопмента. Здесь специалисты выделяют 3 основных рода деятельности. Классификация осуществляется в зависимости от определённой стратегии ведения предпринимательской деятельности:
3. Исполнение инвестиционных проектов
В зависимости от разновидности девелопмента, в строительной сфере инвестиционные проекты могут быть реализованы, включая ряд обязательных этапов, а именно:
4. Главные функции девелопера
В перечень функций девелоперской компании входит следующее:
5. Рекомендации по выбору девелопера для вложения личных средств
Чтобы определить надёжность девелоперской компании, следует обратить внимание на количество успешно выполненных проектов. В каждом из регионов РФ есть свой рейтинг организаций. Самые крупные и влиятельные компании легко отыскать, так как они всегда на слуху. Этим они и пользуются для привлечения инвесторов.
Надёжного девелопера стоит искать именно среди таких организаций. Также стоит обратить внимание на качество проведённых работ и способы урегулирования спорных ситуаций, если они возникали. С другой стороны, из-за подобных рекомендаций, более мелкие компании не могут полноценно выйти на рынок, хотя их услуги могут оказаться более качественными.
Практически в каждом из крупных городов можно отыскать несколько девелоперских компаний. Чтобы сделать правильный выбор, следует оценить привлекательность объекта, учитывая собственные интересы. Также стоит определить перспективы роста цен недвижимости. Если рядом с выбранным объектом строятся другие подобные здания, стоимость за квадратный метр будет расти стремительно.
В РФ самыми крупными застройщиками являются:
Девелопер, это одно из главных звеньев в цепи строительного бизнеса. С его помощью застройщик значительно облегчает свою работу, и в большинстве случаев, получает качественно выполненный проект благодаря возможностям девелоперской в привлечении высококлассных специалистов в качестве субподрядчиков.
Что такое девелопмент и кто такой девелопер, чем он отличается от застройщика + инструкции по выбору девелоперской компании
Девелопер – это кто и что это за профессия? Девелопмент – что это простыми словами и какие виды существуют? Чем занимается девелоперская компания и для чего нужен девелоперский проект? Читайте ответы на эти вопросы в нашей статье.
Слово «девелопер» мелькает в новостях в связи с постройкой грандиозных зданий и после не менее грандиозных банкротств. Одни клиенты девелоперов становятся обладателями чудесных квартир, домов и торговых комплексов, а другие теряют миллионы и долго потом судятся, чтобы вернуть хоть что-нибудь. В этой статье расскажем, кто такие девелоперы, чем они отличаются от застройщиков, как ведется девелоперская деятельность, и чем девелопер в сфере недвижимости отличается от девелопера в лазерном принтере.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Что такое девелоперская компания
Это юрлицо или группа юрлиц, которые занимаются всей цепочкой девелоперской деятельности. В состав девелоперских компаний обычно входят следующие подразделения:
- основные (производственные) – плановые, строительные, коммерческие отделы; административно-управленческие – финансовые, правовые, кадровые, ревизионные отделы; административно-хозяйственные – транспортные, клининговые и другие обслуживающие отделы.
В России девелоперскими называют в том числе и строительные компании, поскольку у нас в стране понятие «девелопер» нередко смешивают с термином «застройщик».
Чем девелопер отличается от застройщика
В этом вопросе есть один нюанс: классическое понимание разницы между терминами отличается от современного российского. Поэтому рассмотрим и то, и другое.
В классическом смысле понятие «девелопер» шире понятия «застройщик»: если второй занимается строительными работами по заказу клиента и на его средства, то первый привлекает инвестиции, возводит объект, затем ищет покупателя, а прибыль делится между девелопером и инвестором. То же самое касается реставрации и реконструкции зданий: застройщик только выполняет работы по проекту, а девелопер сам подбирает объект, заказывает разработку проекта, организует строительные работы, проводит маркетинговую кампанию и продает отреставрированный объект.
В России слово «девелопер» часто используют как синоним слова «застройщик» и обозначают этим понятием любую строительную компанию. И это неслучайно, поскольку, например, в федеральном законе «О долевом строительстве» (№214-ФЗ) застройщиком называется лицо, привлекающее сторонние средства для создания объекта недвижимости. В то же время и девелоперские конторы не брезгуют выполнять исключительно строительные функции – например, в качестве подрядчиков по госзаказу.
Функции девелопера
В перечень функций девелопера входят следующие:
Виды девелопмента
Есть различные виды девелопмента, отличаются они друг от друга способами поиска инвестиций в строительство.
Спекулятивный девелопмент
Здесь инвестором выступает сам девелопер. Средства используются собственные или банковские кредиты. Девелопер финансирует тот проект, который выбрал сам, организует и контролирует строительные работы, а затем ищет покупателя и продает объект или сдает его в аренду. По такой схеме часто строятся крупные торгово-развлекательные комплексы. Риски в данном случае принимает на себя сам девелопер, он же и получает всю прибыль.
BTS-девелопмент
От английского Built-to-suit (в вольном переводе – «строительство под заказчика»). В данном случае инвестор обращается к девелоперу с заказом на постройку конкретного объекта. Например, предприятие вкладывает деньги в строительство коттеджного городка для своих менеджеров. Девелоперская компания выступает в роли проектировщика, застройщика и консультанта. Иногда – только застройщика (если у заказчика уже есть проект).
Fee-девелопмент
В переводе с английского – «развитие за вознаграждение». Это полный девелоперский цикл, реализуемый на деньги инвестора. Проще говоря, когда у человека или компании появляются свободные средства, которые нужно куда-то вложить, они приходят к девелоперу и просят его самостоятельно определить возможные варианты инвестирования в строительство/реконструкцию с наибольшей прибыльностью. За реализацию проекта девелоперская компания получает от инвестора вознаграждение.
Самые крупные девелоперы России
По объемам текущего строительства на 1 июля 2019 года ТОП-5 девелоперских компаний РФ, по данным Единого реестра застройщиков, выглядит так:
Впрочем, объемы стройки – не единственный показатель лидерства. Есть параметры количества объектов, числа регионов, где эти объекты строятся, ожидаемый срок ввода в эксплуатацию и так далее. По совокупности всех параметров группы ЦДС и ЮгСтройИнвест из первой пятерки выпадают, а ставропольский застройщик и вообще опускается ближе к низу рейтинга Единого реестра застройщиков из-за повышенных инвестиционных рисков (у почти половины строящихся домов перенесен срок сдачи в эксплуатацию). В то же время московские «Самолет-Девелопмент» и ГК «Гранель» с не самыми большими объемами строительства подтягиваются к лидерам за счет лучшей сбалансированности своего бизнеса.
Девелоперы, чей бизнес потерпел крах
По данным рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК), в 2018 году в России на различных стадиях банкротства пребывали почти 150 девелоперских компаний с общей площадью объектов в 4,5 миллиона кв.м. Всего же от банкротств таких фирм за последние 10 лет в РФ пострадали более 40 тысяч человек. Вот перечень крупнейших рухнувших девелоперов последних лет:
- Группа «СУ-155» (владелец Михаил Балакин). Несколько лет подряд возглавляла ТОП-5 крупнейших девелоперов РФ. В состав группы на момент банкротства (2016 г.) входило более 100 предприятий. Недостроенными остались почти 150 объектов. Mirax Group (владелец Сергей Полонский). В 2010 году была одним из пяти крупнейших девелоперов РФ. Но экономический кризис, начавшийся в 2009-м, подорвал позиции компании, в которой на тот момент работало более 4 тысяч человек. В 2011 году бренд прекратил существование, часть бизнес-структур владелец закрыл, часть реструктурировал в связи с растущими долгами перед банками. В итоге не сданы вовремя свыше 600 тысяч кв.м недвижимости. ООО «Трансфорт» (владелец Юрий Кузнецов). Эта компания была создана специально для постройки и управления грандиозным жилищным комплексом в 45 многоквартирных домов. Инвесторами выступили юрлица и физлица-дольщики, соинвестором – «Военно-строительный банк». Спустя год после начала строительства оно было прекращено, 8 зданий остались в разной степени готовности, к ним не успели даже подвести коммуникации. От банкротства девелопера пострадали свыше полутора тысяч человек. УК «Премьер Девелопмент» (владелец Алексей Муромцев). Около 1000 дольщиков, вложивших деньги в жилищный комплекс «Лебединое озеро» в Московской области, остались ни с чем. В банкротстве девелопера были явные признаки мошенничества. ГК «Небоскреб ГБ» (владелец Бабек Гасанов). Жилой комплекс «Ново-Никольское» в Новой Москве лишил средств около 800 инвесторов. Причиной стал конфликт соучредителей.
Как выбрать девелопера
На сто процентов застраховать себя от неприятностей с девелопером невозможно. Но есть несколько критериев, учет которых заметно снижает риск для инвестора остаться без денег и без недвижимости.
По давности работы на рынке и числу объектов
Чем больше времени компания на рынке, тем больше вероятность того, что она будет продолжать там находиться и дальше. У такой фирмы сформирована история ее деятельности, и можно посмотреть, часто ли случаются задержки со сдачей объектов, каково количество построенных объектов, случались ли длительные перерывы в работе и т.д. Также имеет значение география строительства. Если строительство долгое время ведется в нескольких регионах, значит, менеджмент девелоперской конторы способен вести дела с размахом и имеет надежных инвесторов.
По перечню инвесторов и партнеров
Лучший вариант – если в одну группу с девелопером входит известный банк, либо крупные кредитные организации имеются в числе инвесторов. Это дает простор для маневра самой компании-застройщику, а также преимущества для клиента, которому открываются дополнительные возможности по льготному кредитованию для покупки недвижимости на объекте. Кроме того, хорошо, если в числе партнеров девелопера – известные строительные компании, им нет смысла портить репутацию совместными проектами с недобросовестной фирмой.
По наличию проектных деклараций
Фирмам-однодневкам нет смысла (и возможности) размещать проектную документацию по прошлым объектам. Реальные же девелоперы соблюдают закон, который обязывает вывешивать на официальном сайте застройщика строительную документацию за последние 3 года. В открытых декларациях помимо чисто строительных моментов есть и сведения о наличии задолженности девелопера.
По информации о судебных разбирательствах
Эти данные придется искать самим – по сайтам районных судов, а также на портале ГАС РФ «Правосудие». Поиск ведется по названию девелопера или его ИНН. Один-два разбирательства по незначительным суммам не говорят ни о чем, а вот суды по большому количеству построенных объектов должны насторожить.
По отзывам клиентов/инвесторов
В первую очередь имеет смысл искать негативные отзывы, поскольку в них обычно содержится больше конкретной информации по работе девелопера. Но относиться к таким сведениям нужно осторожно, поскольку хвалить и ругать в интернете запросто могут наемные копирайтеры по заказу конкурентов или самих девелоперов.
Идеальный вариант – съездить на уже сданные объекты и побеседовать с жителями домов или работниками офисных центров. Они расскажут все плюсы и минусы. Да и своими глазами увидеть здания тоже будет полезно.
По документации девелопера
В минимальный пакет документов добросовестного девелопера по каждому объекту должны входить:
- разрешение на строительство; правоустанавливающие документы на земельный участок; договор страхования ответственности застройщика.
Отсутствие любого из этих документов может свидетельствовать о вероятности мошеннических действий. Значение имеют все нюансы. Например, если участок находится в аренде, ее срок не должен истекать раньше предполагаемой даты сдачи объекта в эксплуатацию. Разрешение на строительство должно соответствовать типу объекта: бывали случаи, когда девелоперы оформляли разрешение на возведение коттеджа, а строили многоквартирный дом.
По финансированию девелоперского проекта
Средства девелопер может брать из трех источников:
Лучше всего, если у застройщика достаточно собственных средств, чтобы построить объект, а затем возместить расходы деньгами, полученными от его продажи. Если здание строится преимущественно в кредит, любая просрочка платежа может обернуться замораживанием работ на объекте, тогда деньги потеряют и другие инвесторы (те же дольщики).
Строительство на деньги инвесторов практикуется часто, но это наиболее рискованный вариант – вам придется доверить свои деньги посторонним людям, от добросовестности и профессионализма которых будет целиком зависеть результат. Здесь любые неверные действия девелопера приведут к прекращению строительства или необходимости дополнительных денежных вливаний.
По договору с девелопером
Этому документу следует уделить особое внимание – если потом придется обращаться в суд, договор будет крайне важным свидетельством. В предмете договора обязательно должны быть указаны точные характеристики объекта – адрес, количество этажей, кв.метров, прочие основные параметры.
Документ должен быть подписан «живой» подписью уполномоченного представителя компании-девелопера (не факсимиле!) и заверен «мокрой» печатью (не напечатанной на цветном принтере!). Главные моменты, которые имеют значение:
- срок сдачи объекта в эксплуатацию и передачи клиенту; полная стоимость работ по договору; сроки и порядок оплаты услуг компании-девелопера (особенно этот пункт важен в случае с долевым строительством); гарантийный срок, установленный девелопером на объект.
По всем пунктам текст договора должен вас устраивать. Наилучший вариант – показать документ квалифицированному юристу по недвижимости.
По темпам строительства
Неспециалисту трудно оценить, насколько энергично идут работы, но если неделями на объекте не появляется никто, кроме сторожа – это повод для беспокойства. Для многоквартирных домов по типовым проектам нормальным считается темп работы, при котором за месяц возводится не менее двух-трех этажей.
По зарплате строителей
Тоже важный индикатор. Если вы приходите посмотреть, как строится ваш дом, а прораб грустно говорит, что работники уже третий месяц без зарплаты – можно начинать бить тревогу.
Вопросы читателей
Что такое редевелопмент?
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Что такое девелоперский проект?
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
- Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа. Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта. Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору. Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур. Подбор земельного участка, оформление прав на него. Проектирование объекта. Управление стройкой. Поиск покупателей/арендаторов. Управление построенной недвижимостью.
Видел в компьютерном магазине ценник «Девелопер для принтера». Что это за девелопер?
В данном случае термин используется в значении «носитель». Девелопер принтера – это специальный ферромагнитный порошок, который переносит тонер на фотобарабан лазерного принтера. Если девелопер потерял свои свойства, печать становится сначала бледной, а потом и вовсе невидимой. Менять порошок должен специалист.
Кто такой веб-девелопер?
Здесь аналогия с обычным девелопером прямая. Веб-девелопер разрабатывает сайты на продажу. Точно так же, как и в случае с недвижимостью, придумывает проекты или пользуется готовыми проектами заказчика, выполняет все технические работы, передает сайт клиенту, а при необходимости осуществляет его техподдержку.
Заключение
В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.
Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.
Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.
Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.