как выбирать дачу на что обратить внимание
Какие дачи опасно покупать: предупреждают специалисты кадастровой палаты
Собираемся покупать участок с домом (дача). Подскажите на что обращать внимание, какие есть подводные камни.
Но покупать загородную недвижимость нужно с большой осторожностью, чтобы, как говорят на FORUMHOUSE, «не кусать локти». По легкомыслию можно купить дачу, к которой прилагается целый набор ограничений, штрафов и обстоятельств, несовместимых со счастливой загородной жизнью. Такая неосторожность может привести даже к полной утрате права собственности.
Содержание:
Эксперты Федеральной кадастровой палаты Росреестра сформулировали правила, которые сделают сделки с загородной недвижимостью безопасными.
1. Покупать дачу только у собственника
Это даже не «во-первых», это – «в главных». Дачу, как и любую недвижимость надо покупать только у собственника.
Право на дом и землю подтверждает только один из двух следующих документов:
С юридической точки зрения эти документы имеют равную ценность, просто до 2016 года право собственности подтверждалось свидетельством, а позже – выпиской из ЕГРН.
Cвидетельства уже не выдаются, их заменили выписки из ЕГРН.
2. Не доверять и проверять
Нужно получить как можно больше информации об объекте, который выбран для покупки. Каким бы безупречно честным человеком не казался продавец, ОБЯЗАТЕЛЬНО надо перепроверить то, что он рассказывает и самому заказать выписку из ЕГРН (закон позволяет запросить выписку о вообще любом объекте недвижимости).
Таким образом, можно избежать главной опасности – купить недвижимость, которая уже была кому-то продана. Продавец может предоставить покупателю выписку из ЕГРН, которая была получена до того, как он продал ее третьему лицу. Нужно постараться получить максимально актуальные сведения, чем ближе выписка к дате сделки, тем лучше.
3. Получить согласие супруга (супруги)
Не следует покупать дачу, если на руках нет нотариально заверенного согласия супруга или супруги ее владельца или владелицы. Вообще, нужно активно интересоваться семейным положением продавца. Если он в разводе последние три года, то непременно нужно узнать, не закреплено ли за бывшим супругом (или супругой) право собственности на объект.
4. Насторожиться, увидев доверенность
Эту схему, когда продавец представляет собственника по доверенности, просто обожают мошенники. Поэтому: бдительность, бдительность и бдительность. Были случаи, когда даже не мошенник, а честный посредник только после такой проверки узнавал, что доверенность потеряла силу.
5. Игнорировать книжку садовода
У меня только книжка садовода. Можно же переписать членскую книжку на нового «покупателя», который на этот участок сам оформит приватизацию?
В приведенном выше вопросе нашего пользователя описана распространенная, к сожалению, ситуация, когда вместо свидетельства или выписки из ЕГРН продавец пытается подсунуть книжку садовода. Покупатель должен сразу же отказаться от такой сделки.
Книжка садовода не является правоустанавливающим документом и не подтверждает право собственности на объект.
Покупатель может переписать книжку на себя, но это не сделает его законным владельцем купленной дачи.
У соседей нет законных прав на участок, поэтому они не могут его оформить. Предыдущий хозяин не имел прав его продавать.
6. Учитывать дачную специфику
Дачная недвижимость имеет свою специфику, и свои подводные камни. Во многих отношениях удачно купить дачу гораздо сложнее, чем квартиру. Обязательно нужно проверить, не наложены ли на участок ограничения.
Серьезные ограничения на строительство на участке накладывает соседство с:
Купил участок под ИЖС. Заказал проект дома. Параллельно получил ГПЗУ. Получил проект современного дома с плоской кровлей, цокольным и двумя этажами. Подал документы на получение РнС. Начал готовиться к стройке, вырыли котлован. В получении РнС отказали по причине, что земля находится в границах природно-исторического ландшафта и требуется согласование с Департаментом культурного наследия Москвы.
Тем, кто планирует покупать не просто дачный участок, а дачный участок с домом, эксперты советуют заказывать в ЕГРН отдельную выписку на участок, и отдельную – на дом. Много полезной информации можно получить посредством бесплатных сервисов Росреестра:
7. Сверять заявленное и фактическое расположение объектов
Несоответствие фактического расположения объектов заявленному в документах – самая распространенная проблема при покупке дачного участка; такое встречается сплошь и рядом. Постройки на участке расположены с нарушением строительных норм, забор поставлен там, где ему стоять нельзя вообще никак и другие моменты, чреватые как минимум скандалами, а то и судебными разбирательствами с соседями.
Как этого избежать – пригласить кадастрового инженера и осмотреть участок вместе с ним. Получив информацию о существующих или возможных проблемах, покупатель сможет спокойно взвесить все «за» и «против» и решить, нужна ли ему эта головная боль.
8. Учитывать ВРИ
Если вид разрешенного использования участка – ИЖС, то можно смело строить на нем дом с фундаментом и любыми коммуникациями. Если участок на землях сельхозназначения и он предназначен «для ведения личного подсобного хозяйства», жилой дом, построенный на нем, считается самостроем – стоит ли его покупать, большой вопрос.
Участок, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территорий и вовсе источник непрерывных проблем. На таком запрещено вообще всякое строительство, нельзя копать колодцы и разводить костры.
Выводы
Купить хорошую дачу сложно, особенно, если приобретать не просто участок, а с домом. Но, если следовать вышеприведенным советам, все риски можно свести к минимуму. Такая сделка с недвижимостью будет безопасной.
А со временем большинство владельцев дачи начинает все сильнее дрейфовать в сторону загородной жизни, и многие окончательно перебираются из города. И тогда становятся важными незначительные прежде обстоятельства: есть ли неподалеку магазин, в котором можно купить что-то, кроме жвачки и колы, какова ситуация с поликлиникой, расчищают ли зимой дороги.
Поэтому важно обращать внимание не только на юридические моменты, а и на вот эти тоже:
На FORUMHOUSE можно обсудить все вопросы, касающиеся оформления имущественных прав на загородную недвижимость, прояснить все неясности, связанные с регистрацией прав на землях ЛПХ и ИЖС. Узнайте, что изменилось в дачной жизни в новом сезоне (налоги, штрафы, взносы) и почему сотни тысяч загородных домов в России могут оказаться вне закона.
Посмотрите видео, которое рассказывает про реконструкцию старого дачного дома.
Покупка дачи: что нужно знать перед выбором дома
В России начинается дачный сезон и горячее время на рынке загородной недвижимости. Риелторы советуют именно ранней весной покупать дачу, чтобы правильно оценить преимущества и недостатки построек и участка, успеть заключить сделку и оформить все документы, пока владельцы не сдали дачу на лето внаем.
«РБК-Недвижимость» подготовила карточки, которые помогут правильно выбрать участок с домом и избежать проблем с оформлением объекта.
Документы Что должно быть в наличии у продавца
Перед покупкой дачи прежде всего необходимо обратить внимание на наличие и состояние правоустанавливающих документов на земельный участок и расположенный на нем дом. Надо убедиться, что право собственности продавца зарегистрировано в установленном порядке, и запросить документы, подтверждающие надлежащее оформление и государственную регистрацию права собственности на земельный участок с домом. С января 1998 года по июнь 2016 года таким документом являлось свидетельство о государственной регистрации права собственности, а с 15 июля 2016 года — выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Надо также уточнить, нет ли притязаний третьих лиц на выбранную дачу (например, если она входит в состав наследства). Если сделка будет проходить по доверенности, то надо проверить ее на действительность и соответствие требованиям законодательства.
Садовая книжка Можно ли по ней купить дачу
Садовая книжка не является документом о праве собственности на участок или дом. Она лишь подтверждает, что владелец дачи состоит в садоводческом товариществе. Если у продавца из всех документов есть только садовая книжка, он сначала должен приватизировать дачу. Действующий сейчас упрощенный порядок приватизации позволяет провести эту процедуру в короткие сроки.
Межевание Что может случиться, если оно не проведено
Если земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то он может не иметь согласованных границ, поскольку межевание не проводилось. Участок важно найти на кадастровой карте, советуют риелторы. Если он отмечен, у него есть границы, значит, он размежеван и все в порядке. Если нет — обязательно нужно требовать у владельца произвести межевание.
«Если есть какие-то проблемы в границах и споры с соседями, то разбираться с ними потом придется вам, — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. — Как показывает практика, споры, связанные с неточным межеванием участка, могут быть длительными и ресурсозатратными. Нередко после уточнения границ участка его площадь значительно уменьшается. Но вернуть себе какую-то компенсацию за «потерянные» метры, будет очень сложно».
Самострой Как узнать, что постройка законная
Поскольку дачи чаще всего возводятся на земельных участках с видом разрешенного использования «для дачного строительства» или «для садоводства», разработка и получение продавцом разрешительной документации здесь не требуется, и риск признания построенного дома самовольным строением исключен. Однако бывают ситуации, когда дачный дом зарегистрирован в установленном порядке по декларации, но построен на участке с видом разрешенного использования, например, «для огородничества» либо на участке сельскохозяйственного назначения «для ведения личного подсобного хозяйства».
«Возведение каких-либо капитальных строений на таких участках недопустимо, — рассказал директор департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Андрей Кройтор. — Факт государственной регистрации права собственности на объект не снижает риск признания ее самовольной постройкой. Поэтому при покупке дачи нужно обращать внимание на целевое назначение земельного участка, на котором построен дом».
Дом и участок Как оценить их преимущества и недостатки
Чем хуже погода, тем лучше для осмотра дачи, советуют риелторы. Лучше всего ее выбирать во время весенних паводков (когда начинает сходить снег) или сильных осадков — тогда можно сразу объективно оценить, как ведет себя дорога в непогоду, насколько сложно добраться до участка и выбраться оттуда. Кроме того, можно увидеть, где застаивается вода, не скапливается ли она у фундамента дома, как быстро она уходит с участка.
Сам дом тоже лучше осмотреть в плохую погоду. Сразу видны слабые места — текущая крыша, подтекающие окна, сырость в подвале (если он есть). В холод и сырость можно правильно оценить, как дом отапливается, насколько быстро прогревается, как держит тепло. Если дом дорогой, есть смысл заказать строительную экспертизу для того, чтобы исключить серьезные недостатки.
Устройство СНТ Какие проблемы могут быть в самом товариществе
Нужно обязательно поговорить с председателем и бухгалтером СНТ для того, чтобы получить информацию о долгах, размерах членских взносов, особенностях оплаты, узнать, на что идут деньги. Эти же люди расскажут о ситуации с электричеством.
«Бывает так, что на все СНТ одна точка входа, и у жителей есть проблемы с подачей электроэнергии. Надо узнать, часто ли отключают электричество (это бывает и в Подмосковье, и в прилежащих областях), — советует руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Может быть, потребуется сразу приобрести электрогенератор, мощность которого позволит как минимум поддерживать работу водяного насоса, системы отопления дома, холодильника и освещения. Хорошо бы также сразу пообщаться с будущими соседями для оценки степени комфорта будущей дачной жизни».
Развитие территории Где можно узнать об этих планах
Нередко бывает, что на территории района, где расположены дачные поселки, готовятся изменения: строительство дорог, другой инфраструктуры. Эти планы могут отразиться на будущей дачной жизни как положительно (строительство неподалеку садового рынка или супермаркета), так и отрицательно (строительство шумной скоростной трассы). О планах развития территорий и новости о запланированном строительстве можно узнать на сайте Министерства строительного комплекса Московской области, на сайте Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области, в Новой Москве — на сайте комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
Также данные о планах развития территории можно получить в администрации сельского поселения или района. Также имеет смысл почитать местные интернет-форумы, поискать группы района или даже конкретного СНТ в соцсетях, там часто бывает полезная информация.
Как выбрать дачу? Подробный гайд по советам пикабушников
Давайте начистоту. Своя дача — это круто. Природа, уединение, свежий воздух, шашлыки в любой момент. Не говоря уже о том, как кстати оказалось такое место во время самоизоляции. Если вам надоело жариться в бетонных коробках, читайте этот гайд. Мы собрали его из советов пикабушников, которые уже были в поисках идеальной дачи или ищут ее сейчас. Поможем подойти к выбору грамотно и не совершать типичных ошибок.
Участок, потому что кому нужен мусор или подтопленный фундамент?
Ксения
Первое, на что я обращаю внимание — земля! Достаточно копнуть на две лопаты и понять, что находится под грунтом. Могут ожидать сюрпризы в виде грунтовых вод, мусора, засыпанного грунтом или старого фундамента.
@shakamile
Если участок потенциальной дачи имеет уклон (даже небольшой), от него стоит отказаться, ввиду проблем со сползанием грунта, неудобством обработки земли и передвижением. К тому же, зачастую, такие участки находятся в низинах, где во время дождей собирается вода.
Чтобы еще до покупки узнать, как обстоят дела с почвой, выберите для осмотра дождливый день. Вода сразу покажет, есть ли уклон и будет ли у вас на даче собственное болото. Особое внимание обратите на застой воды возле построек — когда начнет таять снег и после затяжных дождей фундамент будет подтапливать. И не стесняйтесь прихватить с собой лопату — добросовестный продавец, которому нечего скрывать, не будет против, если вы проверите чистоту и качества грунта.
Кстати, некоторые продавцы думают об этом вопросе заранее и уже в объявлении дают характеристики участка. Например, здесь сразу уточнили, что участок ровный, сухой и правильной формы.
Дом, потому что где-то нужно спать и прятаться от дождя
@shakamile
Если планируете пользоваться дачей постоянно и большой семьей, в какой-то момент придется задуматься о втором этаже или мансарде. Обратите внимание на перекрытия и их несущую способность, а также звукоизоляцию.
Чем толще стены, тем крепче и теплее дом. Не рекомендую выбирать дачи со стенами в пол кирпича. И сразу обратите внимание на наличие трещин в кладке. Если они есть, возможно стоит отказаться от такого приобретения.
Осмотр дома тоже проводите в сырую погоду. Дождь в принципе делает все тайное явным: трещины и подтекания, плохая дорога, текущая крыша. Если же погода как назло солнечная и теплая, навострите глаз. Присмотритесь, есть ли на стенах, потолке и в подвале грибок — это главный признак сырости. Внимательно проверьте целостность фундамента и состояние оконных рам. Зазоры и трещины приведут не только к повышенной влажности, но и к сквознякам.
Если ищете дачу из кирпича, бруса или сэндвич-панелей, задайте это сразу в фильтрах поиска. На Авито Недвижимость есть несколько ключевых параметров, которые помогают значительно упростить поиск и отсеять неподходящие по тем или иным причинам варианты. Выберите желаемую площадь дома и участка, этажность, материал стен, расстояние от города и диапазон цен, и система покажет только те объявления, которые будут подходить под ваш запрос.
Экономить на доме, в котором собираетесь жить постоянно или даже иногда, не стоит. Сомневаетесь — закажите профессиональную строительную экспертизу. А если с домом все хорошо, не забудьте еще об одном важном нюансе.
@Ufadex
В детстве на огороде у дедушки и бабушки был домик. Так вот, сидя на крыльце этого домика, мы с бабушкой фантазировали, как было бы здорово, если б дедушка построил это крыльцо с другой стороны. Тогда сейчас здесь был бы приятный тенечек. С тех самых пор для меня очень важно ориентирование дома по сторонам света. Приятно же дремать вечером на диване, когда в окна не бьет прямой солнечный свет.
Чтобы оценить освещение, иногда не нужно ехать на место. Присмотритесь к дневным фотографиям. Как в этом объявлении, где сразу видно, какие комнаты солнечные, а какие будут в тени.
Электричество, вода и отопление, потому что делать самому выйдет дороже
@a1exan9er
Обязательно должна быть подведена линия электричества достаточной мощности. Если дом нужен для проживания зимой — газ обязателен (за исключением некоторых регионов, где сеть не развита). Для частого проживания крайне желательны централизованные коммуникации, асфальтовый подъезд. Как минимум должны быть готовый септик и колодец на удалении друг от друга: самому делать — дороже выйдет.
Покупать дачу без подведенных электричества и газа — затея сомнительная. Зачем вам, в сущности, пустая коробка? Но если собираетесь жить на даче только в выходные и в летний период, некоторыми условиями можно поступиться. Например, взять дачу с душем и туалетом на улице. А вот если намерены задержаться здесь в холодный сезон — отдайте предпочтение вариантам с водой в доме. Только сразу будьте готовы к тому, что они окажутся заметно дороже, ведь с ними вам не придется бегать к туалету по заснеженному участку в лютый мороз или купаться в тазике, поливая себя из ковшика. Вот в этом объявлении сразу обозначено, что и туалет, и душ в доме, есть колодец, септик и зимняя подводка труб.
Интернет и связь, потому что это святое
@yegor
Нужно в объявлении показывать скорость мобильного интернета и покрытия разными операторами связи.
Многие уезжают на дачу, чтобы отдохнуть от городского шума, бесконечных телефонных звонков и чатов. Но остаться за десятки километров от цивилизации совсем без связи — не самый разумный выбор, ведь ситуации в жизни бывают разные. Далеко не везде можно подвести кабельный высокоскоростной интернет и раздавать по всей территории вайфай. И даже если сеть к вам проведут, она вполне может работать куда менее быстро, чем на вашем смартфоне.
Поэтому обязательно уточняйте у продавца, есть ли возможность провести к даче интернет. А качество мобильного проверяйте у своего оператора или на общей карте зоны покрытия.
Кстати, удобный способ проверить качество сети — воспользоваться функцией просмотра дачи онлайн. Ищите объявления на Авито Недвижимость со специальной пометкой, как вот здесь. Продавец проведет экскурсию по видеосвязи, а вы не только сэкономите время, но заодно и проверите, как сеть справляется с видеозвонками.
Соседи, потому что от них на самом деле много зависит
@Pablito
Главное, чтоб рядом было как можно меньше проклятых соседей.
Казалось бы, какая разница, кто там живет за высоким забором? Но этот вопрос станет решающим, если на дачу вы едете за отдыхом и тишиной, а не за тем, чтобы слушать чью-то громкую музыку или того хуже — выяснять отношения со скандалистами.
Конечно, спрашивать у будущих соседей напрямую, порядочные ли они люди, — бессмысленно. Обратите внимание на пометки в объявлениях. Некоторые продавцы сразу дают понять, что переживать о соседстве не стоит. Как, например, в этой карточке, владелец указал, что дача расположена в тихом месте, и соседи — хорошие.
Инфраструктура и расстояние, потому что вы не Ломоносов и не обязаны добираться до дачи пешком, даже если она в 10 километрах
@KatenkaESZ
Если планируете часто проживать на даче, встает вопрос, как с нее добраться до работы и до ближайших магазинов. С авто все просто, но вдруг что-то случится с вашей ласточкой? Поэтому мы специально старались добраться до всех рассматриваемых к покупке домов двумя путями — на авто и общественном транспорте. Пройдите этот путь сами и представьте, что вам придется его повторять. Готовы ли вы ехать на собаках 100 км по лесу?
Не так страшны расстояния, как разбитые дороги. Если в сухую погоду вы видите узкие неасфальтированные тропинки с огромными ухабами, знайте — в непогоду вы там просто не проедете. Поэтому обращайте внимание на варианты, где есть и хороший подъезд к участку и близость остановок общественного транспорта.
А заодно проверьте, есть ли поблизости продуктовые и хозяйственные магазины и аптеки.
Документы, потому что дача должна быть во всех смыслах «ваша»
1. Запросите отчет на Авито Недвижимость. В нем вы получите полную информацию по даче: сколько у нее собственников, менялись ли ее владельцы за последние 3 года, есть ли у недвижимости обременения, совпадают ли параметры квартиры с заявленными в карточке продавца. Заодно сервис даст вам рекомендации, что учесть и не забыть перед оформлением сделки. За такой отчет придется отдать 299 рублей, но ждать его придется недолго. Обычно процесс занимает несколько часов.
2. Заглянуть в Публичную кадастровую карту России и проверить, определены ли границы участка. Если на карте он не отмечен, то официальных границ нет, и ваша дача считаться недвижимостью и объектом собственности не может.
Дача — это не только спасение в период пандемии. Это отличное место, чтобы выращивать помидорки или цветы, поставить бассейн и уютные качели с навесом, звать друзей на шашлыки и на выходные уезжать из шумного города за тишиной и свежим воздухом. Ищите свою идеальную дачу по советам пикабушников, и вы наверняка найдете ту самую среди 500 000 объявлений на Авито Недвижимость.
Сказка
Просьба к публикациям с косплеерами
Обращаюсь к любителям к косплея и публикантам:
Не могли бы вы в начале поста прикладывать изображение косплеируемого персонажа, даже если он вам кажется известным? Здесь далеко не все в теме игр, аниме и мультсериалов. Это позволило бы оценить сходство и авторский подход к персонажу, а не только лишь формы моделей.
Ответ на пост «Открой банку»
О, у меня похожая история!
Желаю всем понимающих партнеров 🙂
Учителя, рассказавшего о зарплате, обвиняют в экстремизме
🇷🇺Сельского учителя, опубликовавшего посты о жизни на 14 тысяч рублей, обвиняют в экстремизме
«Курские известия» связались с Александром и узнали подробности. Педагог уже пообщался с полицией.
По мнению педагога, история может быть связана с родственником директора техникума. Он будет продолжать эксперимент и готов защищать свои права в суде.
В пресс-службе УМВД по Курской области прокомментировали ситуацию:
— Приглашение гражданина в отдел полиции не связано с видеообращением, опубликованным 29 ноября 2021 года, по поводу его дохода. Мужчину пригласили для дачи объяснения в рамках проверки по факту размещения в его аккаунте в общем доступе в сети Интернет материалов с изображением символики, которая запрещена на территории Российской Федерации. Данный факт зарегистрирован 24 ноября 2021 года. Стоит отметить, что в числе подписчиков страницы зарегистрированы, в том числе, несовершеннолетние.
В настоящее время рассматривается вопрос о привлечении его к ответственности по ст.20.3 КоАП РФ «Пропаганда либо публичное демонстрирование нацистской атрибутики или символики, либо атрибутики или символики экстремистских организаций, либо иных атрибутики или символики, пропаганда либо публичное демонстрирование которых запрещены федеральными законами.
Преподаватель Суджанского сельскохозяйственного техникума Александр Мамкин занимал 3-е место на Всероссийском педагогическом конкурсе «Мои инновации в образовании – 2018». Тема его работы: «Применение проектной технологии веб-квест при изучении истории» стала третьей в номинации «Инновации в преподавании общественных наук».