как взять ипотеку и что для этого надо

​Пять шагов к ипотеке: инструкция и рекомендации

как взять ипотеку и что для этого надо

Как оформить ипотеку и не пожалеть об этом? Пошаговая инструкция для тех, кто задумывается о покупке жилья в кредит.

Первый шаг: оцените финансовую устойчивость

Хватит ли денег? Это главный вопрос, на который нужно обязательно ответить, прежде чем взваливать на себя ипотечное ярмо. Речь здесь даже не про первоначальный взнос, хотя и без него вряд ли удастся обойтись, а в целом про ваше финансовое состояние.

Ипотека для большинства — история далеко не на один год. В течение 10—20, а может, и всех 30 лет каждый месяц вам придется отдавать банку немаленькую сумму. Просто вдумайтесь: КАЖДЫЙ МЕСЯЦ! Причем независимо от того, что происходит в вашей жизни и в мире. Банк — это не приятель, которому можно пообещать отдать долг когда-нибудь попозже. Нет денег — нет квартиры. Это, конечно, крайний вариант. Но с должниками банки обходятся без всяких сантиментов: суд и продажа квартиры для покрытия кредитной задолженности. Как говорится, ничего личного, только бизнес.

В общем, оформляя ипотеку, нужно не питать иллюзий, что проблемы с ипотечными платежами могут сами собой как-то рассосаться. Поэтому очень важно объективно оценить свою не только текущую, но и будущую платежеспособность.

Для начала стоит хотя бы примерно рассчитать ежемесячный платеж по подходящей вам ипотеке с помощью ипотечного калькулятора. Если сумма окажется больше 40% ежемесячных доходов вашей семьи, лучше не рискуйте влезать в ипотеку — вам все равно вряд ли удастся ее выплатить. 40% — это предельно допустимая планка для доходов, направляемых на погашение долга, и чем ниже она установлена, тем для вас лучше. И, конечно, не стоит даже задумываться об ипотеке, если у вас нет стабильной работы. Понятно, что никто не может знать, что будет у него с работой через десять лет. Но если уже сейчас маячит риск остаться без хорошей зарплаты, ввязываться в ипотеку — чистой воды авантюра, которая, скорее всего, ничем хорошим не завершится. Идеальный вариант — прежде чем брать кредит, скопить деньги не только на первоначальный взнос, но и на «подушку безопасности». Сбережений должно хватать хотя бы на несколько месяцев ипотечных платежей, пока вы не найдете способы восстановления прежнего уровня доходов.

Второй шаг: определитесь, «первичка» или «вторичка»

Если вы уверены в своей финансовой состоятельности как сейчас, так и в будущем, можно переходить к подбору жилья. Необязательно выбирать конкретную квартиру. Для начала надо определиться, на что именно вы хотите взять ипотеку: на новостройку или уже на готовое жилье.

Дело в том, что условия по кредитам на «первичку» и «вторичку» сильно отличаются как по ставкам, так и по процедуре вынесения решения. Поэтому, если банк вам одобрит ипотеку на квартиру вторичного рынка, это вовсе не означает, что вы сможете купить новостройку. Для этого придется подавать новую кредитную заявку.

Вариант с одновременной подачей заявок и на «вторичку», и на «первичку» вряд ли пройдет, по крайней мере, в рамках одного банка. Вам все равно одобрят только одну заявку. А вот в разные банки разные заявки можно попробовать подать, но вовсе не факт, что их обе одобрят. Надежнее идти по традиционному пути — подавать заявку либо на «вторичку», либо на новостройку. Если вдруг передумаете, всегда можно отказаться от уже одобренной заявки и подать на рассмотрение новую.

Самые популярные предложения на ипотеку с онлайн-заявкой

как взять ипотеку и что для этого надо

как взять ипотеку и что для этого надо

как взять ипотеку и что для этого надо

как взять ипотеку и что для этого надо

как взять ипотеку и что для этого надо

Третий шаг: выберите банк

Когда вы определились с типом недвижимости, можно начинать поиски кредитора.

Банков, предлагающих ипотеку, много. Для подбора подходящей ипотечной программы можно воспользоваться нашим онлайн-сервисом. Все данные в нашей ипотечной базе актуальные и регулярно обновляются, кроме того, вы можете сразу же подать онлайн-заявку.

Теперь о самих принципах выбора банка. Понятно, что идеальным вариантом будет банк, у которого наименьшая ставка, нет никаких комиссий за оформление и обслуживание ипотеки и есть возможность выбора, если требуется, маленького первоначального взноса и, напротив, большого срока.

Но это всё в идеале, а на практике обычно приходится чем-то жертвовать. Тут уж либо взнос высокий, либо ставка низкая. Но можно попробовать улучшить условия. Большинство банков для своих клиентов, особенно зарплатных, предлагают более выгодные условия кредитования. Для них и ставка может быть ниже, и первоначальный взнос, не говоря уже про более простую и быструю оценку кредитоспособности. Поэтому, когда приступите к подбору ипотеки, в первую очередь поинтересуйтесь кредитными условиями в банке, в котором у вас уже есть карты, вклады или счета. Возможно, больше ничего искать и не придется.

Можно идти методом и от обратного — найти банк с наиболее подходящей для вас ипотекой и стать его клиентом. За несколько месяцев до подачи заявки можно в этом банке открыть вклад или карту, а лучше всего перевести в него выплату зарплаты. Многие не знают, но работодатель обязан перечислять деньги в банк, который вы сами укажете. Правда, большинство просто не хотят связываться с бухгалтерией и смиряются с «зарплатным рабством».

Для покупающих новостройку отбор банка лучше начинать с застройщика. Сейчас практически у всех строительных компаний есть свой банк-партнер или сразу несколько банков, которые предлагают специальные кредитные программы на возводимые дома. Обычно по партнерским программам установлены гораздо более выгодные условия, чем по стандартной ипотеке.

Правда, не исключен и подход «бери, что дают». Такое возможно в случае, когда объект, в котором вы хотите купить квартиру, кредитует только один банк. Условия у банка могут быть невыгодные, но другие банки вообще не дадут ипотеку на покупку жилья в этом объекте. Так что покупателям новостроек сложнее — их банковский выбор может быть ограничен застройщиком.

Четвертый шаг: не экономьте на страховках

Ипотека — мероприятие недешевое, поэтому заемщики обычно хотят по максимуму урезать все сопутствующие расходы. Конечно, никто не хочет, помимо процентов, каждый год оплачивать еще и страховку. Тем не менее банки обычно требуют страховать не только ипотечную квартиру, но и жизнь и здоровье заемщика. Есть банки, готовые кредитовать и без страхования, но ставки по такой ипотеке будут в разы выше.

Так что отказ от страхования может выйти боком, как известно, скупой платит дважды.

Пятый шаг: внимательно изучите документы

Очевидная вроде бы вещь, но все-таки проговорим еще раз: прежде чем подписывать кредитный договор, изучите его внимательнейшим образом. Обязательно уточняйте все непонятные пункты и формулировки. В игры с мелким шрифтом сейчас никто уже не играет, но одно дело, что утверждает менеджер банка на словах, и другое — что прописано в договоре. Можно, конечно, и не читать договор, но тогда не стоит потом удивляться сюрпризам из разряда комиссии за досрочное погашение или штрафа за просрочку в 50% годовых.

Если вас в договоре что-то не устраивает, спорить с банком бесполезно. Банк не будет менять типовой документ из-за одного недовольного клиента. Не нравится договор — не подписывайте его и идите в другой банк. Можно, конечно, и в суд, но если в договоре нет чего-то явно противозаконного, то вы просто потеряете время, деньги и нервы.

По поводу документов на приобретаемую квартиру аналогичный совет — обязательно все проверяйте и перепроверяйте. Причем лучше не жадничать и привлечь профессионального юриста. Банк, конечно, тоже будет оценивать документы на квартиру, но по большому счету ему все равно, что вы купите. Даже если впоследствии с квартирой возникнут какие-то проблемы, это не избавит вас от необходимости погашать взятый кредит. Многие обманутые дольщики остались без квартир при действующей ипотеке.

Ну и в заключение. Лет 10—15 назад в нашей инструкции обязательно был пункт про то, в чем брать ипотеку — в рублях или валюте. Но регулярные девальвации рубля с последующими акциями протеста валютных ипотечников дали радикальный ответ на этот вопрос. Сейчас банки просто не дают ипотеку ни в долларах, ни в евро, только в рублях.

Источник

Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку

Пошаговая инструкция для тех, кто столкнулся с ипотекой впервые

Не обязательно обращаться к риелтору или ипотечному брокеру, если у вас уже одобрена ипотека и вы хотите купить жилье.

Я помогаю людям оформлять ипотеку и расскажу, какие действия необходимо выполнить и в какой последовательности, если банк одобрил нужную сумму и теперь вы ищете жилье с учетом бюджета и требований к объекту недвижимости со стороны вашего банка.

Вот о чем вы узнаете в статье:

Выбираем квартиру

Чтобы сделать поиск эффективным, нужно понять, для какой цели приобретаете недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или инвестирования с последующей перепродажей. Расскажу про каждую цель подробнее.

Для собственного проживания. Ориентируйтесь на необходимую инфраструктуру: состояние двора, парковочные места, расположение детских садов, школ, поликлиник, магазинов и прочих объектов. Большое внимание стоит уделить времени в пути до работы.

Если покупаете квартиру для себя, можно пожертвовать ликвидностью в пользу качества. Например, квартира чуть дальше от метро, но в пешей доступности есть хороший парк, которым вы будете регулярно пользоваться. Тогда есть смысл приобрести такой вариант, хотя в последующем продать эту квартиру может быть сложнее.

Для сдачи в аренду. В первую очередь нужно обращать внимание на территориальное расположение и доступность общественного транспорта. Для Москвы и Санкт-Петербурга это прежде всего удаленность от станций метро. В регионах обычно ценятся квартиры у делового центра города.

Как правило, для сдачи в аренду приобретают однокомнатные квартиры, студии либо апартаменты небольшой площади — до 40 м². Жилье покупают рядом с крупными вузами либо градообразующими предприятиями — такие квартиры проще сдать.

Для инвестиций. Для таких целей обычно берут новостройки — выбирают надежного застройщика на ранней стадии готовности объекта и продают, когда дом уже построен. Как правило, покупают однокомнатные квартиры или студии с хорошей инфраструктурой или в престижном районе. Например, в Москве ориентируются на удаленность от станции метро, в регионах — на престижность района и удаленность от центра города.

Найти универсальный объект тяжело. Вот основные параметры, с которыми нужно определиться перед тем, как начнете искать жилье:

Покупка в новостройке

Если уже присмотрели конкретную новостройку, обращайтесь в отдел продаж застройщика либо к его официальным партнерам. Уточните в своем банке, аккредитован ли строящийся дом. Аккредитация — это процедура, при которой банк принимает решение выдавать ипотеку на покупку квартир в конкретном доме на этапе строительства. Банк аккредитовывает не застройщиков целиком, а каждый конкретный строящийся объект. Если дом аккредитован, значит, банк все устраивает и можно переходить к следующему этапу.

Если дом не аккредитован, нужно уточнить, сможет ли его аккредитовать банк и готов ли застройщик предоставить пакет документов аккредитации. Если по разным причинам что-то не складывается, вот какие варианты есть:

Если нужная квартира свободна, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором уже одобрена ипотека. В 90% случаев дальше все сделают за вас.

В целом процесс будет идти так:

Сотрудников банка и застройщика лучше контролировать, чтобы они не затягивали со сроком подготовки документов. Например, можно звонить раз в два дня и интересоваться, на какой стадии находится ваша сделка.

Если нужные квартиры у застройщика уже проданы, можно посмотреть варианты в этом же доме на сайтах о продаже недвижимости либо оставить заявку на квартиру в отделе продаж застройщика. Квартиры часто перепродают на этапе строительства по уступке права требования. То есть квартиру продает не сам застройщик, а действующий участник долевого строительства. Получается, что он переуступает свое право требования по ДДУ. Еще это называется цессией.

Договор уступки права требования, или цессии, также регистрируется в Росреестре. В некоторых случаях на уступку права требования нужно получить согласие застройщика. Но если вы покупаете квартиру в ипотеку, нужно уточнить в банке, готов ли он выдать кредит на квартиру по договору цессии и какие есть дополнительные условия по подобным сделкам. Если банк не выдает ипотеку под договор уступки, возможно, придется одобрять ипотеку в другом банке.

В Т⁠—⁠Ж уже были подробные статьи на тему покупки квартиры в новостройке. Вы можете прочитать в них о ДДУ или выборе квартиры по чертежу:

Покупка на вторичном рынке

Основные площадки для поиска — доски объявлений в интернете: «Авито», «Циан», и другие. В разных регионах доминируют разные интернет-площадки, и размещенные на них объявления могут различаться. Лучше проработать несколько ресурсов, чтобы получить полную информацию по объектам в продаже. Как минимум точно стоит посмотреть объявления на «Авито» и «Циане».

Если хотите приобрести готовую квартиру в конкретном доме либо рассматриваете несколько определенных домов, можно обратиться за информацией в организацию, которая управляет домом, — УК или ТСЖ.

Еще можно разместить объявление «куплю квартиру в вашем доме». Как бы старомодно и забавно это ни выглядело, но это работает. Только оформить объявление нужно аккуратно, а размещать — в специально отведенных для этого местах, например на информационных досках в подъездах.

Огрызки бумаги, криво наклеенные в подъезде, будут только раздражать жильцов и дадут обратный эффект. Еще можно приехать и лично пообщаться с потенциальными соседями. Возможно, кто-то планирует продавать квартиру, но еще не разместил объявление — есть шанс стать первым покупателем и приобрести жилье без конкурентов.

При выборе готового жилья нужно учитывать требования банка-кредитора к объекту недвижимости. Вот основное, на что нужно обратить внимание при выборе квартиры: год постройки дома, этажность, материал стен, степень износа, материал перекрытий, наличие перепланировок.

При покупке квартиры на вторичном рынке обратите внимание, как ее приобретал действующий собственник, то есть на правоустанавливающие документы — документы-основания.

Например, если квартиру покупали в ипотеку, то нужно уточнить, использовался ли для погашения кредита или в качестве первоначального взноса материнский, или семейный, капитал. Если да, семья должна выделить доли детям и получить разрешение на продажу от органов опеки. Только после этого такую квартиру можно покупать.

Если квартиру получили по договору передачи квартир в собственность граждан — приватизации, нужно запросить архивную справку о зарегистрированных на момент приватизации. Это поможет исключить риск, что есть временно снятые с регистрации жильцы, которые сохранили право проживания. Таким правом могут обладать те, кто отказались от приватизации. Например, безвестно отсутствующие или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Эти лица могут иметь право на пожизненное пользование квартирой, то есть на проживание в ней.

Вариантов с правоустанавливающими документами и нюансов по квартире на вторичном рынке может быть много. Поэтому, если понимаете, что разобраться сложно, и сомневаетесь в юридической чистоте сделки, то лучше обратиться к специалисту — риелтору, юристу, брокеру. Услуги по сопровождению сделки будут стоить несоизмеримо меньше, чем потеря квартиры.

Источник

Как взять ипотеку: пошаговая инструкция и рекомендации

как взять ипотеку и что для этого надо

Сегодня ипотека является одним из наиболее реальных способов обзавестись собственной квартирой или домом в обозримой перспективе. Жилищный кредит все чаще привлекает россиян возможностью не тратить долгие годы на накопление средств и не переплачивать за съемное жилье.

Мы подготовили инструкцию и рекомендации для россиян, которые решили впервые оформить ипотечный кредит. Эти восемь простых шагов помогут быстро и безопасно стать полноправным собственником квадратных метров.

1. Оцените финансовые возможности

Прежде всего заемщику следует определить свой бюджет: сколько будет стоить квартира, какой первоначальный взнос он готов внести, сколько может платить каждый месяц на протяжении долгих лет. Платежи по кредиту не должны превышать 40% от совокупного дохода семьи.

Заемщику необходимо заранее прогнозировать все расходы и объективно оценивать свои финансовые возможности. При этом важно учесть, что за 15–20 лет расходы семьи могут увеличиться в несколько раз — например, с рождением детей или возникновением непредвиденных обстоятельств. На такой случай рекомендуется иметь финансовую подушку безопасности в размере не менее шести ежемесячных платежей по кредиту.

Средняя ставка по ипотеке сегодня равна 9,57%, по данным Банка России. Однако чем больше первый взнос — тем меньше процентная ставка. Его минимальный размер в зависимости от программы кредитования составляет 10–15% от стоимости квартиры.

Брать кредит лучше всего в той валюте, в которой заемщик получает основной доход. Потому что желание сэкономить на пониженной ставке и курсах иностранных валют может обернуться еще большими расходами.

2. Выберите жилье

Необходимо решить, на какую покупку пойдет ипотечный кредит. Это может быть частный дом, коттедж, квартира в новостройке или на вторичном рынке. Кроме того, некоторые банки предоставляют кредиты на индивидуальное строительство жилых домов и на участие в долевом строительстве.

Однако в этом случае риски выше — девелоперская компания может приостановить или вовсе прекратить строительство, объявив себя банкротом. По этой причине количество банков, желающих сотрудничать с застройщиком, будет ограничено. К тому же проценты по ипотеке в таком случае часто выше стандартных, предупреждает юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

При покупке жилья на вторичном рынке важно убедиться, что помещение свободно от прав третьих лиц, не обременено залогом и не находится под арестом. «Для получения информации о всех характеристиках квартиры необходимо заказать выписку из ЕГРН и ознакомиться со всеми ее разделами. Такая проверка обеспечит безопасность покупки для самого покупателя и повысит вероятность одобрения выбранного жилого помещения банком», — советует эксперт.

При этом договариваться с хозяином о покупке квартиры лучше уже после согласования кредита — тогда заемщик будет понимать, на какую сумму он может рассчитывать. К тому же кредитные организации предъявляют к залоговому жилью ряд требований. Банк может не одобрить выбранную квартиру, поэтому оставлять аванс или задаток за нее не стоит. Так, вряд ли удастся купить жилье в доме с деревянными перекрытиями, деревянным фундаментом, неузаконенной перепланировкой или без центрального отопления.

3. Выберите банк

Особое внимание следует уделить выбору кредитной организации, в которой будет оформлена ипотека. Найти в интернете информацию о программах и условиях кредитования сегодня не составит труда. По итогам мониторинга можно сделать список банков, условия выдачи жилищных кредитов в которых показались самыми привлекательными.

Часто выгоднее выбирать тот банк, в котором заемщик является участником зарплатного проекта. Как правило, таким клиентам предлагаются специальные условия: в частности, дополнительные льготы по ставке, ускоренный процесс рассмотрения заявки на кредит и сниженные требования к стажу на последнем месте работы.

Узнать о возможных дополнительных платежах и задать оставшиеся вопросы можно по телефону или при личном посещении офиса кредитной организации. Например, стоит спросить о необходимости оформлять страховку, предусмотренных штрафах и досрочном погашении. Нелишним будет попросить специалистов отдела ипотечного кредитования рассчитать ежемесячные платежи для разных сроков и сумм.

4. Cоберите документы

5. Отправьте заявку

Заполнить заявление-анкету на предоставление жилищного кредита можно на сайте выбранного банка в режиме реального времени. После этого необходимо обратиться с пакетом документов в отделение кредитной организации.

Ключевым условием для согласования ипотеки будет соответствие потенциального заемщика действующим в кредитной организации требованиям. При этом кредитору важно максимально быстро и объективно определить уровень платежеспособности и благонадежности будущего заемщика.

6. Дождитесь решения банка

В среднем решение по ипотеке принимается в течение одной-двух недель. Если это специализированный ипотечный банк — на рассмотрение уйдет от одного до трех рабочих дней. После согласования заявки в банк необходимо предоставить документы на приобретаемую недвижимость. Их список можно также уточнить у сотрудников кредитной организации.

Важно помнить, что одобрение по ипотеке действует в течение определенного срока. Как правило, он составляет два-три месяца (в зависимости от банка). Если за это время заемщик не представит банку выбранный объект — приступать к оформлению заявки придется снова.

«Выбранное жилое помещение необходимо оценить у независимого оценщика. Покупателям следует иметь в виду, что банк не вправе навязывать клиенту отобранную им оценочную организацию», — предупреждает Александра Воскресенская.

На проверку недвижимости потребуется еще около двух недель. В это время в том числе проводятся оценка стоимости страхования и оценка выбранного жилья, готовятся документы на подписание. При этом неверное оформление или неполный пакет подготовленных документов могут стать причиной для отказа в выдаче кредита.

7. Внимательно прочтите кредитный договор

Необходимо внимательно читать весь текст ипотечного договора перед его подписанием. Очень часто банки включают туда пункты, которые крайне невыгодны для заемщика, отмечает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов. После появления обширной судебной практики в пользу заемщиков это явление встречается реже. И все же остается ряд моментов, на которых следует заострить внимание.

В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Это существенные условия, без которых договор не будет считаться заключенным. Обязательно проверьте, предусмотрены ли в нем какие-либо дополнительные платежи — пошлина за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний, годовая комиссия.

Также изучите договор на предмет штрафов. «Как правило, банки устанавливают их за несвоевременные платежи, непредоставление информации о смене места жительства, работы и семейного положения, — рассказывает Александр Тарасов. — Обратите внимание на ограничения ваших прав на помещение. Это могут быть запреты на продажу жилья, сдачу его в аренду или на проведение ремонта, предусматривающего перепланировку».

В договоре не допускается наличие условий о предоставлении банком дополнительных услуг на возмездной основе — например, о взимании комиссии за подключение к программе страхования имущества. Это противоречит законодательству. При обнаружении такого положения клиенту следует либо требовать внесения изменений в договор, либо отказаться от дальнейшего сотрудничества с банком.

«В соответствии с законом об ипотеке, обязательному страхованию подлежит только заложенное имущество, — отмечает Александра Воскресенская. — При этом банк не вправе навязывать заемщику конкретного страховщика и условия страхования. Как следует из судебной практики, включение в договор положений об обязанности заемщика застраховать свою жизнь и здоровье свидетельствует о злоупотреблении свободой договора. Условия, навязывающие клиенту услуги по страхованию, не связанные с обязательным страхованием заложенного имущества, являются недействительными».

Кроме того, незаконным является включение в кредитный договор условий о запрете на досрочное погашение кредита в силу п. 4 ст. 11 закона «О потребительском кредите (займе)». Заемщику также следует пересмотреть договор, если его не устраивает возможность безакцептного списания средств со счета, открытого для обслуживания кредита. Этот вопрос необходимо обговорить с представителем банка.

8. Оформите право собственности

Следующий шаг — переоформление недвижимости на имя ипотечного заемщика. В течение нескольких дней после получения документов, подтверждающих право собственности, банк переведет средства на счет заемщика или выдаст их наличными. Остается только передать полученные средства бывшему хозяину квадратных метров и отпраздновать новоселье.

Другие материалы об ипотеке на РБК Недвижимость

Источник

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *